פוסטים

האם אנחנו בונים מספיק דירות? // דעה

משרד הבינוי והשיכון פרסם תחזית למספר הדירות החדשות הצפויות לצאת לשוק בעשור הקרוב, אלא שלפי מחקר של פרופסור צבי אקשטיין המספרים הללו לא מספיקים – והמחסור בדירות צפוי להוביל להמשך עליית המחירים • המדינה מאפשרת בנייה בעיקר בערים החילוניות והמסורתיות, על אף שהגידול הטבעי הגדול ביותר נמצא דווקא במגזרים החרדי והערבי

| טור אורח: טום קרגנבילד – כלכלה קלה |

לפני כשבועיים פרסם משרד הבינוי והשיכון תחזית למספר הדירות החדשות שצפויות להיות זמינות בשוק בעשור הקרוב, לצד קצב הגידול באוכלוסייה ושירותי העירייה שידרשו עבור האזרחים. הדו"ח מתבסס על דירות שכבר נמצאות בתהליכי אישור או בנייה ולכן, בסבירות גבוהה, צפויות להיות זמינות בשוק. 

היכולת לחזות בצורה טובה את היצע הדירות בעשור הקרוב, קשורה לכך שבניה של שכונה חדשה אורכת הרבה זמן. תהליך ייצור הדירה שמפורט בדו"ח כולל בדיקת היתכנות והגשת תכנית למחוזות (6 שנים), הכנת תכנית פיתוח ופרסום מרכז שיווק (2-4 שנים), דיונים בוועדה המקומית ומתן היתר בנייה (3 שנים) ובנייה בפועל (3 שנים). אין ספק שיש חשיבות לתהליך שמסתכל על התמונה הגדולה ולוקח בחשבון את עלויות התשתיות שנדרשות עבור התושבים החדשים אבל כמו שניתן לראות ממשלת ישראל וגופי השלטון השונים אחראים לביורוקרטיה שנמשכת 11-13 שנים, עוד לפני שמישהו הניח לבנה אחת. התהליך הארוך מוסיף עלויות גדולות ואי וודאות לתהליך הבניה שמייקרים את המוצר הסופי – הדירות.

אז מה צפוי לנו בשנים הקרובות? 

הדו"ח מציין שהיקפי הבנייה הממוצעים עד שנת 2027 צפויים לעמוד על 56 אלף יחידות דיור בשנה ברחבי הארץ. במילים אחרות, 560 אלף יחידות דיור חדשות יתווספו לשוק בעשור הקרוב. הערים שהיקפי הבניה בהן צפויים להיות הגדולים ביותר הן אשקלון (24 אלף דירות), ירושלים (24 אלף דירות), ראשון לציון (22 אלף דירות), מודיעין (22 אלף דירות), באר שבע (20 אלף דירות) ותל אביב (20 אלף דירות). בנוסף באר יעקב, יבנה, שוהם ומודיעין צפויות להכפיל את גודלן באותה התקופה.

במקביל אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול מ-8.8 מיליון ל-10.6 מיליון נפש, כשהמגזר החרדי צפוי לגדול מ-11.8 אחוזים מהאוכלוסייה ל-14.9 אחוזים. המגזר הערבי צפוי לגדול מ-20.9 אחוזים ל-21.4 אחוזים. הערים שאחוז הגידול באוכלוסייה שלהן צפוי להיות הגדול ביותר הן באר יעקב (149 אחוזים), גן יבנה (71 אחוזים), מבשרת ציון (65 אחוזים), יהוד (64 אחוזים) ושדרות (59 אחוזים).

אנחנו יכולים לראות בטבלאות שקיים פער בין הערים בהן מספר הדירות החדשות הוא הגדול ביותר לבין הערים שבהן צפוי הגידול הגדול ביותר באוכלוסייה. מהסיבה הזאת, אולי נראה בשנים הקרובות הגירה פנימית מערים קטנות בעלות אוכלוסיות מרובות ילדים, כמו חרדים וערבים, שיעברו לחיות בערים שבהן יש מספר גדול של דירות כמו ירושלים, ראשון לציון, אשקלון, מודיעין ובאר שבע. המעבר לערים הוא חשוב כי מחקרים בתחום מראים שלערים יש יתרון לגודל – ככל שעיר גדלה כך היא דורשת פחות תשתיות ביוב וחשמל פר תושב, ובהתנהלות נכונה היא יכולה לצמצם זיהום אוויר ולספק את צרכי התושבים בצורה יעילה יותר. ערים גדולות גם יוצרות יותר אינטראקציה בין אנשים ולכן צפוי שנראה יותר עסקים פר תושב, אך גם יותר פשיעה. 

המעבר לערים גדולות הוא מצוין בעיניי, אבל לצד הגידול באחוז האוכלוסייה החרדית והערבית, הוא גם מעלה שאלה לגבי שילובן בערים חילוניות בהן יש דירות זמינות. צריך לקחת בחשבון, שבגלל קצב גידול האוכלוסייה, משבר הדיור צפוי להשפיע באופן משמעותי במיוחד בערים החרדיות והערביות. הפער בין הביקוש לדירות וההיצע צפוי ליצור יותר קונפליקטים ומלחמות תרבות בעשורים הקרובים. 

בהתחשב בביקורת שקיימת על בנייה ממוקדת לקהילה החרדית, כמו במקרה של העיר חריש, עולות הרבה שאלות לגבי התכנון הממשלתי ארוך הטווח עבור קהילה זו: האם הממשלה צריכה לבנות ערים שממוקדות בקהילות ספציפיות? והאם עיר חרדית יכולה בכלל לממן את עצמה בעזרת ארנונה? שאלות דומות ניתן להפנות גם כלפי הבנייה עבור האוכלוסייה הערבית ושני המקרים יוצרים אתגר לא פשוט עבור משרד הבינוי והשיכון.

למרות הנתונים המעניינים, לדעתי הדו"ח מסתיר פרט מידע חשוב. למרות שאי אפשר לזלזל בממוצע של 57 אלף דירות חדשות בשנה בעשור הקרוב, המספר הזה עדיין נמוך ממה שנדרש כדי לתת מענה לביקוש בשוק ולהוריד מחירים. המחקר של פרופסור צבי אקשטיין בחן כמה דירות יש לבנות בישראל כדי לפתור את משבר הדיור, והגיע למסקנה שנדרשת כמות של 60 אלף דירות בכל שנה באופן שוטף, ומעבר לכך תוספת של עוד 20 אלף דירות בשנה כדי לפצות על המחסור שכבר נוצר. כלומר: 57 אלף דירות הן פשוט לא מספיקות כדי לטפל במחירי הדיור הגבוהים ולספק היצע שמאזן בין ביקוש הלקוחות לבין מספר הדירות בשוק.

אם יש מחסור בדירות למה אין אנשים שחיים ברחובות?

קורת גג היא מוצר קשיח. מה זאת אומרת? אנחנו מוכנים לוותר או להתפשר על הרבה מוצרים אחרים, אך לא נוותר על קורת גג. לדוגמא, אפילו בהונג קונג, שסובלת ממשבר הדיור החריף ביותר בעולם, אנשים לא חיים ברחוב. במקום זאת, כשמחירי הדיור עולים מתחילים לראות צעירים שבוחרים לגור יותר שנים עם ההורים, שמספר משפחות חולקות דירה אחת, שצעירים בוחרים לחיות עם יותר שותפים ואת בעלי הבתים מפצלים את דירותיהם. כשאין מספיק דירות, אנשים לא עוברים לרחוב אלא נאלצים לחלוק ביחד שטחים יותר קטנים בתנאים פחות אטרקטיביים. 

מה יקרה בערים בהן יבנו כמות גדולה של דירות?

הדו"ח מציין את דרישות התשתיות שהערים יצטרכו לבנות כדי להתמודד עם הצמיחה ומבקש מראשי הערים לקחת זאת בחשבון בשנים הקרובות. כל תושב חדש זקוק לבתי ספר וגנים, מרפאות, מרכזי רווחה, מרכזי תרבות, בתי כנסת ושירותי דת. למרות שהדו"ח לא מציין זאת, נדרשים גם פארקים ותשתיות תחבורה פרטית וציבורית. 

למרות שתחזית הדרישות היא צעד חיובי, כבר היום ראשי הערים לא מקבלים מספיק תקציבים כדי להתמודד עם בניית התשתיות שנדרשת מהם ולכן הם נלחמים כדי לעצור בנייה חדשה בערים. ללא מתן מענה לבעיית התקצוב, בין אם דרך תקציב הממשלה או שינוי מנגנון הארנונה, ראשי הערים לא יוכלו לעשות הרבה חוץ מלהסתכל בייאוש על העיר שלהם גדלה ומתפתחת ללא תשתיות מתאימות. נדרשת כאן רפורמה ושינוי אמיתי שיעניק לראשי העיר את הכלים המתאימים לפיתוח העיר ובנייה שלה. 

לצערי, התחזית מראה לנו את הקושי הגדול שצפוי לנו בשוק הדיור בעשור הקרוב. ללא צעדים נוספים והתייעלות בתהליך הביורוקרטי, סביר להניח שנשאר עם מחירי דיור גבוהים ותושבים שממשיכים לשלם הרבה כסף על מגורים בדירה משלהם או בשכירות. הגידול האופטימי הצפוי בהתחלות הבנייה, אם יתממש, בהחלט יהיה מעולה, אבל נדרשת עבודה קשה נוספת כדי לשחרר לשוק הרבה יותר דירות ובקצב יותר גבוה.

תגובת משרד הבינוי והשיכון

להלן פירוט פעילות המשרד בהתאם להחלטות הממשלה הייעודיות ליישובי המיעוטים.

התייחסות למגזר הערבי:

החלטה 922

  • החלטה 922 מיום 30.12.2015 עוסקת בפעילות הממשלה לפיתוח כלכלי באוכלוסיית המיעוטים בשנים 2020-2016.
  • נקבע למשרד הבינוי והשיכון תקציב של 1.214 מיליארד שקלים.
    • 252 מיליון ₪ עבור היישובים הכלולים בתכנית האסטרטגית
    • 252 מיליון ₪ עבור היישובים הכלולים בהשקעות ממוקדות
    • 710 מיליון ₪ עבור מוסדות ציבור במרקם הוותיק (60%) ובניה חדשה (40%)
  • בין השנים 2016-2018 ניתנו הרשאות ליישובים בסך כולל של 550,186,000 ₪
    • 7 מיליון ₪ עבור תכנון ( אסטרטגי + ממוקדים)
    • 5 מיליון ₪ עבור מוסדות ציבור

החלטה 959

  • החלטת ממשלה 959 מיום 10.1.16 עוסקת בבניית תכנית לפיתוח ולהעצמת היישובים הדרוזים והצ'רקסים ל- 4 שנים  2016-2019.
  • תקציב משרד הבינוי והשיכון מהחלטה 959, הינו ע"ס 317 מיליון ₪ .
  • בהמשך להתקדמות היישום, עברו לכלל הרשויות הרשאות בסך של כ- 200 מיליון ₪ המהווים כ- 63% מסך העברת הרשאות לרשויות בכלל התכנית לשנים 2016-2019.
  • במהלך שנת עבודה 2019 תבוצע עבודת מטה בהובלת המשרד לפיתוח אזורי ובשיתוף של משרד הבינוי והשיכון יחד עם ראשי הרשויות, לבניית החלטה חדשה החל משנת 2020 וזאת לאור הסיום הקרב של ההחלטה הנוכחית. לאור זאת, מתבקשים כלל ראשי הרשויות הדרוזיות/צ'רקסיות להעביר אל המחוזות ואגף מיעוטים מיפוי דרישות וצרכים לרבות פירוט תקציבים.

החלטה 1480

  • החלטת ממשלה 1480 מיום 2.6.2016, עוסקת בבניית תכנית לפיתוח ולהעצמה וחיזוק כלכלי חברתי של היישובים הבדואים בצפון בין השנים 2016-2020.
  • סך התקציב בהחלטה עבור משרד הבינוי והשיכון הינו – 131 מיליון ₪ לכל תקופת ההחלטה.
  • בהמשך להתקדמות היישום, הועברו לרשויות בשנים 2016-2018 סך של 72.8 מיליון ₪ המהווים 100% בהעברת הרשאות לשנים כאמור ו- 55% מסך העברת ההרשאות לרשויות מכלל התכנית 2016-2020.
  • חלק גדול מתקציב 2019 נמצא במשרד. הרשאות ליישובים יועברו עם קבלת תכנית עבודה פרטנית מהמחוז ומהיישובים.

החלטה 2397

  • החלטת ממשלה 2397 מיום 12.2.2017, עוסקת בבניית תכנית לפיתוח כלכלי חברתי בקרב האוכלוסייה הבדואית בנגב בין השנים 2017-2021.
  • משרד הבינוי והשיכון אמון על בניית מוסדות ציבור לאוכלוסייה הבדואית בנגב בהתאם לתקן המשרד.
  • לצורך כך הוקצה תקציב תוספתי על סך 95 מיליון ₪ על פני תכנית החומש.
  • תכנית העבודה לשנים 2017-2021 הוכנה בשיתוף מחוז דרום והרשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב ואושרה ע"י מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.
  • במסגרת החלטת ממשלה 2397 בשנים 2017-2018 הועברו לרשויות סך של 38 מיליון ₪ המהווים 100% בהעברת הרשאות לשנים כאמור ו- 40% מסך העברת ההרשאות לרשויות מכלל התכנית 2017-2021.
    • כיום, הניצול ביצוע בפועל עומד על כ- 2.17%.

עיקרי העשייה ביישובים ובחברה הערבית

אגף מיעוטים בשיתוף האגפים המקצועיים והמחוזות קידם במהלך השנים 2016-2018  ומקדם במהלך שנת 2019 פעולות רבות ומגוונות לטובת המגזר הן לשם חשיפה והעברת מידע והן לשם מתן סיוע למצוקת הדיור ופתרונות הלכה למעשה:

  • קיום ועדות היגוי בראשות מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אחת לחצי שנה. סה"כ התכנסו עד כה 10 ועדות היגוי.
  • חתימה על הסכמי פיתוח כוללניים עם 14 רשויות אסטרטגיות ו- 43 רשויות ממוקדות.
  • קיום כנסים וסיכומי שנה לראשי רשויות ושקיפות מלאה לגבי התקדמות היישובים, ניצול תקציבים ואפשרויות הסיוע של המשרד באמצעות המחוזות לרשויות.
  • קיום כנסים לתושבים ביישובי המיעוטים לקידום הבנייה הרוויה, מחיר למשתכן, כנסי הרשמה לזכאות והנגשת מידע.
  • פרסום, מיתוג וקמפיינים בערבית במדיה : אינטרנט, פייסבוק, עיתונות מגזרית, יחסי ציבור, רדיו ועוד.
  • ביצוע סקרים ומחקרים במגזר הערבי לשם למידתו והטמעת השירותים השונים בו: סקר מחיר למשתכן ותפיסת הדיור הרווי, סקר שוק השכירות במגזר הערבי , קבוצות מיקוד ועוד.
  • הפעלת יועצים ומנהלי פרויקטים למחוזות ולרשויות לקידום תכנון ומוסדות ציבור לשנים 2019-2020.
  • שליחת מכתבים לרשויות המפרטים סטטוס ביצוע בכל תחומי ההחלטה כולל תקציבים ישנים שלא נוצלו
  • קידום הסכם גג בטמרה
  • קידום נושא הדיור הציבורי במגזר הערבי וחשיבה לביצוע התאמות למאפייני וצרכי המגזר.
  • פיילוט התחדשות עירונית ב – 6 יישובים במגזר.

שיווקים – כללי:

במשרד הבינוי והשיכון קיימות תכניות לבניית יח"ד ייעודיות למגזר המיעוטים בהם ערבים, בדואים דרוזים וצ'רקסים. כך למשל בין השנים 2016-2018 שיווק המשרד מעל 5,500 יח"ד במגזר הערבי, מעל 1700 יח"ד למגזר הדרוזי ומעל 670 יח"ד למגזר הבדואי. עד כה נמדדו קרוב ל- 50% הצלחה בשווקים שפורסמו בין השנים 2016-2018.  כמו כן, בשנת 2019 מתוכננים לשיווק עוד מעל ל- 4300 יח"ד במגזרים הערבי, הבדואי והדרוזי.

אגף מיעוטים מבצע פעולות רבות ומגוונות בכדי להביא להצלחת השווקים ובכלל להנגשת פתרונות למצוקת הדיור במגזר הערבי, בין פועלו של אגף המיעוטים מתקיימים  כנסי ציבור ביישובי המיעוטים, קמפיינים בפייסבוק, עיתונות, רדיו ואינטרנט. מבוצעים סקרים ומחקרים אשר מטרתם לסייע לאגף להנגיש נכונה את נושא הבנייה הרוויה והסיוע בשכ"ד.

התייחסות למגזר החרדי

התכנית האסטרטגית לדיור למגזר החרדי 2016 -2035

התכנית האסטרטגית לדיור למגזר החרדי, שהוציא המשרד ב-2016, כללה ניתוח מעמיק של פתרונות הדיור האפשריים למגזר החרדי, שהינו מגזר בעל קצב צמיחה מהיר. פתרונות אלו כוללים מיצוי פוטנציאל בריכוזים חרדים קיימים, הקמת שכונות חדשות ביישובים הטרוגניים, הקמת יישובים חרדיים חדשים, התחדשות עירונית וזליגת קהילות לשכונות ותיקות. התכנית מציגה ניתוח דמוגרפי וסוציולוגי ומתמקדת בזיהוי השיקולים בבחירת הדיור החרדי. קבעה כי כמחצית מצורכי הגידול של המגזר יסופקו ע"י תכניות ייעודיות למגזר החרדי. התכנית מציגה אומדן צורך ביחידות דיור ומציעה מספרים מתווים, המתייחסים לתמהיל ראוי בסל הפתרונות.

בעוד שהתכנית מצאה כי עד 2035 תדרשנה כ-200,000 יח"ד חדשות עבור המגזר החרדי, עלה כי כמחצית מהן תהיינה כתוצאה מבנייה חדשה, על קרקעות מדינה, ביוזמת המדינה. התכנית קובעת כי חלקו השני של המענה לצורכי הגידול של המגזר החרדי ימצא בדירות קיימות במרקם הותיק, במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית, בשכונות כלליות חדשות על קרקע מדינה, או בשכונות חדשות (כלליות או חרדיות) על קרקע פרטית.

החלטה 1823

החלטה 1823 עיגנה חלק ממסקנות התכנית האסטרטגית לדיור למגזר החרדי. ההחלטה קבעה יעדים תלת-שנתיים (לשנים 2016 – 2018) עבור תכנון ושיווק יח"ד באזורים מותאמים לחרדים. ההחלטה עיגנה שיווק קרקעות בשיטת מכרז לצביון חרדי. ההחלטה התניעה תהליכי עבודה שונים, בפרט איתור קרקעות להקמת יישובים חדשים, זיהוי חסמי שיווק ותכנון בריכוזים החרדיים הקיימים, גיבוש סל תמריצים לרשויות בעבור קליטת שכונות חדשות בפרוגרמה מותאמת לחרדים שתשווקנה לצביון חרדי, בחינת הרחבת שטחי יישובים חרדים ע"י ועדת גבולות וקביעת תדריך תכנון למקרקעין המיועדים לאוכלוסייה חרדית.

תכנון ושיווק במגזר החרדי

בשנים האחרונות קודמו או מקודמות תכניות רבות עבור המגזר החרדי. על אלו ניתן למנות את שכונה ד' בבית שמש, שכונת הר יונה ג' בנוף הגליל, הרחבת היישובים אלעד, ביתר עילית ורכסים, שכונות חדשות בירושלים, שכונה חרדית חדשה באשדוד, הרחבות ליישובים חרדיים במועצות האזוריות (כדוגמת מעלה עמוס, אספר ותל ציון) וכן הקמת ערים חרדיות חדשות. תכניות ייעודיות נוספות מקודמות ע"י מינהל מקרקעי ישראל. רוב התכניות עתידות להבשיל בשנים הקרובות. תכניות אלו כוללות עשרות אלפי יח"ד חדשות. רק בשנים 2016 – 2018 הוגשו למוסדות התכנון מעל ל-16,000 יח"ד ייעודיות והוצאו לשיווק מכרזים הכוללים מעל ל-15,000 יח"ד ייעודיות.

חשוב לזכור כי האוכלוסייה החרדית איננה הומוגנית ונתונה להשפעת  מנהיגי הקהילות השונות, להם עדיפויות למיקום ולזיקה למרכזים התורניים שלהם.  ההחלטה על מיקום קהילה חרדית בישוב כזה או אחר אינו מצוי בידי התכנון בלבד.

בהמשך לסעיף 2א בהחלטה 1823, הקובע "להטיל על מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בתיאום עם מנהל רשות מקרקעי ישראל, לבצע מיפוי חסמים לתכנון ושיווק מקרקעין בריכוזים החרדיים הקיימים", בימים אלו נכתבת סקירה מקיפה ומעמיקה, המתייחסת לכלל התכניות הייעודיות לחרדים המקודמות או מיושמות בשנים אלו. הסקירה תפורסם לאחר סיומה.

*

טום קרגנבילד כותב ומנהל את "כלכלה קלה" – עמוד פייסבוק ואתר אינטרנט שנוצרו במטרה להנגיש ידע כלכלי בשפה פשוטה, תוך התייחסות לאירועים אקטואליים, במטרה לתת לאזרחים כלים להבין טוב יותר את העולם הכלכלי.

לא מסכימים עם טום? רוצים לכתוב טור דעה ולהסביר מדוע? צרו עמנו קשר!